+375 29 853-40-17

info@zapraudu.info

Как бороться с коррупцией в строительстве (открытое письмо Михаилу Мясниковичу)

Председателю Совета министров Республики Беларусь Мясниковичу М.В. жителя г.Минска Головача А.А.

ОБРАЩЕНИЕ

Уважаемый Михаил Владимирович, хочу предложить Вам некоторые свои соображения относительно урегулирования законодательной базы в сфере строительства.

Столкнувшись с практикой долевого строительства, я обнаружил массу разногласий между различными нормативно-правовыми актами. Эти разногласия или недоработки являются причиной того, что строительная сфера в Республики Беларусь является, на мой взгляд, чрезмерно бесконтрольной и оттого коррумпированной.

Я был вынужден стать защитником прав дольщиков в их противостоянии с застройщиком ЗАО «Комкон», который построил дом в Минске по улице Геологической, 59б с явными нарушениями строительно-технических норм. Эта деятельность превратила меня чуть ли не в эксперта как строительного, так и коммунального законодательства. Сейчас я – председатель Товарищества собственников «Крепость-59б».

Я далек от той мысли, что все мои предложения будут полезными и действенными, но некоторые из них, уверен, должны заинтересовать специалистов. Надеюсь, мой скромный труд поможет Вам  принять такой закон, который, кроме решения жилищной проблемы,  еще и нанесет удар по коррупционным схемам в строительной области.

Предложения по внесению изменений в проект жилищного кодекса Республики Беларусь и описание того, как осуществляется долевое (и не только) строительство в настоящее время, прилагаю.

С уважением, Александр Головач

Предложение по внесению изменений в проект жилищного кодекса Республики Беларусь

Основные проблемы, которые сложились в жилищной политике РБ за последние 4 года:

  1. Ухудшение качества строительства жилья
  2. Необоснованное ценообразование (ни один застройщик не построил заявленную жилую площадь по цене, заявленной в проектно-сметной документации, как правило ,она менялась 2-3 раза)
  3. Несогласованность положений ТКП, постановлений Совета министров и иных законодательных норм иных госучреждений (исполкомов, Госстройнадзора и т.д.)
  4. Отсутствие информирования граждан о строительстве на подготовительном этапе проекта
  5. Законодательно ограниченный контроль над застройщиком в период строительства.

Вследствие выше изложенных проблем наблюдается следующее:

Из-за того, что жильцы (на момент строительства — дольщики)н е входят в состав приемной комиссии, вместо них застройщиком без информирования дольщиков назначается председатель ТС, а это человек, который, как правило, работает в компании застройщика, т.к. в типовом договоре, разработанном в Министерстве юстиций в пункте порядок и условия приемки-передачи объекта долевого строительства написано:

Межквартирные лестничные клетки, лестницы,  лифты, лифтовые и  иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое. сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую собственность дольщиков и передаются Застройщиком по акту приемки-передачи представителю ТС, если на момент ввода дома в эксплуатацию это товарищество создано, если такое товарищество не создано — лицу, определяемому общим собранием дольщиков, либо уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом.

Права граждан и договорные взаимоотношения нарушаются и после того, как дольщики становятся собственниками, они вынуждены обращаться с жалобами во все исполнительные и контролирующие инстанции. Все обращения, как показывает практика и мониторинг по РБ, часто перерастают в судебные разбирательства.

Поэтому необходимо лишить застройщиков права создавать ТС.

Госстройнадзор должен выдавать заключения по приему жилого дома застройщику только после того, как в акте приемки объекта будет стоять подпись уполномоченного лица из числа дольщиков, выбранного на общем собрании. Обязательно должна быть справка, которая будет прилагаться к акту приемки объекта.

Согласно пункту 2 предлагаем следующее:

Застройщик должен предоставить на выбор две проектно-сметные документации: одну на жилье повышенной комфортности, вторую – на жилье не повышенной комфортности. Проектно-сметная документация не должна меняться на всех этапах строительства. При нарушении норм и сроков строительства застройщик обязан самостоятельно возместить затраты сверх суммы, обозначенной в проектно-сметной документации.

Согласно пункту 3 предлагаем следующее:

Создать строительный кодекс РБ, где будет четко и ясно сформулирован перечень всей необходимой документации, регламентирующей те или иные действия.

Согласно пункта 4 предлагаем следующее:

В договорах о создании объекта долевого строительства обязательным сделать приложение ”Протокол информирования по приемке жилых помещений”, где четко будет сформулировано, как дольщик должен принимать жилое помещение, на что должен опираться и основываться.

Создать на сайте Мингорисполкома специальную колонку по общественным слушаниям (где, когда, тема). В состав комиссии по общественным слушаниям житель должен не назначаться Мингорисполкомом, а избираться на общем собрании жильцов.

По пункту 5 предлагаем следующее:

Должна создаваться ежеквартальная комиссия из состава инспекторов госстройнадзора, банка, департамента по надзору над строительством, гостехнадзора (причем комиссия должна выезжать на место строящегося объекта). Комиссия будет осуществлять надзор за соблюдением этапов строительства, качеством строительства, соблюдением санитарных норм и целевое использование денежных средств.

Выше изложенное — это тот минимум, который позволит сократить суды, коррупцию и повысить качество строительства и снизить нагрузку с исполнительной власти по обращению граждан.

На наш взгляд, самым объективным было бы следующее:

Запретить застройщику брать деньги на этапе строительства (это снизит риск дольщика, вытеснит с рынка слабого однодневного застройщика, понизит уровень коррупции).

Дольщик приходит к застройщику, знакомится с проектно сметной документацией и заключает с застройщиком предварительный договор, где сумма предоплаты не должна быть выше стоимости 1кв.м.

Затем, когда застройщик построил строительный объект, предварительный покупатель производит приемку жилой площади, после чего обращается или в банк для открытия кредитной линии, которая была заранее зарезервирована (банк проводит сверку проектно сметной документации) и в недельный срок банк производит оплату, или в недельный срок покупатель производит оплату самостоятельно. Штрафные санкции за несоблюдение обязательств прописывается в  предварительном договоре, но не должно противоречить законодательству.

Это позволит полностью избавиться от коррупции, искусственного завышения цен за 1 кв.м. Застройщик будет заинтересован в качестве продаваемого объекта.

КАК ОСУЩЕСВЛЯЕТСЯ СТРОИТЕЛЬСТВО В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ

1.Этап выделения земли.

Здесь я бы хотел рассказать следующее. Все думают, что земля под строительство выделяется  только через аукцион, но это далеко не так.

Первый путь обхода этой процедуры.

Так как у нас плановая экономика, то каждая администрация района должна в год сдать определенное количество кв.м.

Что делают застройщик и администрация: назначают аукцион, на аукционе участвуют пара-тройка «левых» застройщиков, а заинтересованный застройщик выигрывает, и потом сразу утверждаются разрешение и проект.

Затем проводят формальное общественное обсуждение, до которого уже все решено и утверждено. Но на всякий случай (если вдруг на обсуждения придет принципиальный житель) застройщик берет проект, который они уже построили, меняет даты и регистрацию проекта — и получение госэкспертизы проходят без проблем т.к. этот проект проходил госэкспертизу в прошлый раз,  соответственно он пройдет на 100% и в этот раз.

Второй путь

Администрация объявляет тендер.

Как застройщик и администрация это обходят? Как известно тендер объявляется для того, чтобы администрация выбрала из всех предложенных вариантов оптимальный (соотношение цена/качество). Но что делает застройщик.

Предположим, я либо хорошо знаю представителя администрации, которая отвечает за тендер, либо нахожу к нему подход в виде его «интереса». Так как представитель администрации владеет информацией по заявленным ценам от других застройщиков, то заинтересованный застройщик, заведомо владея обстановкой, заявляет цену гораздо ниже и тем самым выигрывает тендер.

Понятно, что застройщику невыгодно строить по заявленной в тендере цене. Как он поступает? Проходит экспертизу проекта, заключает с дольщиками договора и в процессе строительства начинает поднимать ежемесячно цену, используя установленные ежемесячные коэффициенты. Дольщики пишут жалобы в администрацию, где уже заинтересованная администрация дает квалифицированные ответы дольщикам, опираясь на законодательство. И волки сыты, и овцы целы!

Третий путь

Капитальный ремонт или реставрация здания.

Здесь также проводится тендер, а потом на месте старых двух- или трехэтажных домов появляются многоэтажные дома или административные здания. Иначе говоря, никакой реконструкции не происходит, а возводятся новые здания, причем зачастую иного назначения (не жилые дома, а к примеру, бизнес-центры).

2.Этап строительства

На этом этапе у дольщика возникает иллюзия защищенности. Все граждане думают, что администрация района, госстройнадзор, госстройтехнорм и др. проверяют качество строительства, соблюдение строительных норм, контролируют сроки строительства, соблюдение проектно-сметной документации, но это далеко не так!

Согласно 510 указу Президента, никто не имеет права осуществить контроль, пока не будет письменного обращения граждан на некачественно выполненные строительные работы. Однако вы обратитесь только по факту приемки квартиры, а не на этапе строительства. Вам ответит: ваш дом находится на гарантии, обращайтесь к застройщику, или решайте спор в судебном порядке. Затем вы пишете в администрацию о том, что строительство не выполнено в заявленные сроки, на что вы получите квалифицированную отписку, где узнаете, что застройщику перенесли сроки строительства.

Получается, что у вас опять никто ничего не спрашивает: застройщик нарушает законодательство, договорные взаимоотношения, а администрация говорит, что он все делает правильно, хотя застройщик должен был письменно вас уведомить о продлении срока строительства или изменениях в проектно-сметной документации, получить от вас согласие на эти действия. Но вы же можете и не согласится. Затем после вашего отказа застройщик обязан выплачивать пеню за каждый день задержки.

Однако действующее законодательство позволяет застройщику при договорных взаимоотношениях в одностороннем порядке разорвать с вами эти отношения. Вам присылают дополнительное соглашение о продлении сроков строительства или увеличении стоимости квадратного метра – в случае если вы отказываетесь его подписывать и настаиваете на прежних условиях, то застройщик действует следующим образом. Он заявляет: «Не подпишите – разорвем договор и вернем вам ваши деньги». Но дело в том, что 100 млн белорусских рублей в декабре 2010 года и эти же сто миллионов сегодня – это разные деньги.

Таким образом, имеет место шантаж: дольщик вынужден платить опять и опять, чтобы получить свою квартиру, за которую он УЖЕ заплатил.

3.Этап сдачи дома в эксплуатацию.

Инстанции должны руководствоваться ТКП (Технический кодекс установившейся практики) о приемке жилого дома в эксплуатацию, где прописано, какие должны быть акты, дан перечень техническо-исполнительной документации, где черным по белому написано, в каком случае дом обязательно должен быть принят и в каком случае категорически запрещается запуск дома в эксплуатацию. Что делает застройщик? Берет справки и заключения в определенных инстанциях, затем Госстройнадзор делает контрольное заключение по дому. При наличии всех этих справок застройщик по закону сам назначает состав приемочной комиссии, в которую входят: администрация, застройщик, генподрядчик и председатель Товарищества собственников (ТС).

На этапе строительства застройщик использует 538 указ Президента о том, что должно быть создано ТС, так как на этапе строительства дольщик не является по закону собственником до тех пор, пока БТИ не выдаст свидетельство о государственной регистрации на жилую площадь. Что делает застройщик? Создает ТС, куда назначает временного председателя., причем, как правило, из состава сотрудников застройщика, который и входит в состав приемной комиссии.

В 538 указе также написано, что на этапе строительства дольщики имеют право создать организацию застройщиков, которая в дальнейшем после получения ими свидетельства о регистрации права собственности переходит в статус ТС. Но застройщику, администрации и генподрядчику это не нужно, так как у независимого председателя организации застройщиков возникнет много ненужных вопросов. Поэтому сотрудники администрация ставят подписи в акте приемки, тем самым выполняя план, застройщик и генподрядчик выполняют обязательства перед администрацией, а председатель ТС, которого нанял застройщик, выполняет формальную функцию.

Более того, дом принимается в эксплуатацию с явными недоделками с учетом того, что у застройщика есть гарантийные обязательства сроком 2 года. Иначе говоря, если дольщики будут жаловаться, то у застройщика есть законное основание устранить недоделки. Но ведь не все дефекты строительства могут быть выявлены в течение двух лет самими жильцами без специализированной экспертизы.

Немаловажные аспекты, которые становятся причиной искусственного завышения цен строящегося жилья.

Кто-нибудь из тех, кто строился, сравнивал ПСД (проектно-сметную документацию) на этапе строительства и уже измененное ПСД в процессе строительства?

Конечно же нет, ведь большинство даже не видело и не спрашивало проектно-сметную документацию при заключении договоров!

Например, кто строится по льготному кредитованию, предоставляют в банк справки о процентной готовности дома. По окончании строительства банк должен проверять целевое использование средств. Но за всю историю строительства ни один банк не выявил никаких нарушений. Как оказалось, кредитный отдел «Беларусбанка» не проводит проверки нецелевого использования денежных средств, даже если поступило обращение от граждан с фактами, доказывающие несоответствие проектно-сметной документации реальной обстановке по факту окончания строительства.

Как можно что-то спрятать? Заказчик производит закупку ванн. Рыночная цена акриловой ванны 1,5 миллиона. Субподрядчик выставляет завышенною цену в 4,5 миллиона. Получается, 3 миллиона возвращается застройщику, он отдает процент субподрядчику и платит за него налог, а остальное чистый скрытый доход в карман. Теперь подумайте, сколько закупок производит застройщик? Эта схема, которую невозможно увидеть невооруженным глазом потребителю-дольщику, а проверяющий (в данном случае сотрудник банка), надо полагать, тоже вписан в эту спекулятивную цепь. Иначе как объяснить, что банки не интересуются целевым использованием средств.

Поэтому коррупции в нашей стране помогают наши же законы. И по этой причине стоимость квадратного метра жилья искусственна завышена как минимум на 300$.

24 сентября 2012

Коментарии

Добавить комментарий

Вы должны быть авторизованы для комментирования.

 
А также…
Мы открыли горячую «антитунеядскую» линию помощи гражданам